העברה ללא תמורה

העברת דירה בירושה היא רק אחת הדרכים האפשריות להעברת נכסי מקרקעין בין דורות. אפשרות נפוצה נוספת היא העברת דירה במתנה לקרוב. העברה ללא תמורה במתנה לקרוב יכול לתת הקלות מס משמעותיות. ניתן להעביר דירה ללא תמורה מיחיד לקרוב בפטור ממס שבח ותשלום רק שליש ממס הרכישה שהיה משולם אילו זו הייתה רכישה רגילה. הקלות אלו מייצרות תכנוני מס כמו העברה דירת במתנה על מנת לקנות דירה ללא מס רכישה, או העברה על מנת שמקבל המתנה ימכור בפטור ממס שבח במכירת דירה יחידה. במסגרת זו חשוב גם לבחון את מעמדו של הסכם הלוואה בין הורים לילדים.

מאת עורך דין צוואות וירושות אבי גולדשטיין. ליצירת קשר 03-5758484, main@ygoldlaw.co.il

מאמרים נוספים שעשויים לעניין אתכם:

הגדרת קרוב למס שבח שונה מאשר לצורך מס רכישה

פטור ממס שבח יינתן בעת העברת דירה מתנה לאחד הקרובים הבאים: בן זוג, הורה, סב, צאצא, צאצאי בן הזוג ובני הזוג של כל אחד מהאמורים לעיל. בנוסף נקבע כי העברה ללא תמורה בין אחים פטורה ממס שבח, רק לגבי זכות שקיבלו בירושה או ללא תמורה מהורה או מהסב.

הקלה במס רכישה תינתן בהעברה ללא תמורה לאחד הקרובים הבאים: בן זוג, הורה, צאצא, בן הזוג של צאצא, אח ואחות.

תקופת הצינון בהעברה ללא תמורה

בחוק נקבע תקופת צינון למכירת דירה ע"י מקבל המתנה בפטור ממס שבח, אם זו דירתו היחידה.  סעיף 49ו לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי החל מתחילת שנת 2014 יש אפשרויות לתקופת צינון. אם מקבל המתנה התגורר בדירה – 3 שנים מאז שהחל לגור בה. אם הוא לא גר בדירה  – 4 שנים מקבלת המתנה. אם מקבל המתנה היה קטין, תימנה התקופה מעת שמלאו לו 18 שנים. 

הגדרת העברה ללא תמורה לצורך תקופת הצינון – לצורך הגדרת קבלת דירה במתנה אין צורך דווקא שהדירה ניתנה במתנה, אלא גם קבלת לפחות 50% ממחיר הדירה במתנה, במשך 3  השנים לפני הרכישה, נחשבת לקבלת דירה במתנה. 

יוזכר כי במכירה ללא פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה, עדיין מאפשרת מכירה בחישוב לניארי מקל.

העברה ללא תמורה בין בני זוג 

כאמור, העברה של מקרקעין ללא תמורה לבן זו או לבת הזוג פטורה ממס שבח וחייבת רק שליש מס רכישה. אולם במקרה של העברה לבן זוג המתגורר איתו יחד בדירה, יש גם פטור מלא ממס רכישה. כך גם העברה בין בני זוג אגב גירושין, בין בתמורה ובין שלא בתמורה, פטורה ממס שבח וממס רכישה. 

הלוואה או הסכם מתנה

אם נותן המתנה מעוניין לשמור על כוחו בדירה יש לו מספר אפשרויות:

  • בעת רכישה הדירה הוא נותן את כסף הרכישה כהלוואה לקרובו ורושם הערת אזהרה על התחייבות לרישום משכנתה בגין ההלוואה.
  • עריכת הסכם הלוואה בו נקבע זכויות נותן המתנה עד 120, כמו הימנעות מעשיית עסקה ללא הסכמת נותן המתנה, וזכות להתגורר בדירה או ליהנות מדמי השכירות שלה. על ההסכם ניתן לרשום הערת אזהרה בטאבו.

זהירות מעסקה מלאכותית

בשנים האחרונות מחמירה רשות המסים את הבדיקה אחר עסקאות מלאכותיות. במסגרת זו בוחנת בשבע עיניים האם המתנה נעשתה מטעמים אמתיים או רק כדי להימנע מתשלום מסים. הגבלת מקבל המתנה יכולה להביא למסקנה שלא נעשתה עסקה אמתית, אלא רק להימנע מתשלום מיסוי מקרקעין.

העברה ללא תמורה בכפוף למשכנתה

אם על הדירה ישנה משכנתה יש לבדוק עם הבנק האם הוא מאשר את ההעברה ורישום המשכנתה על שם מקבל המתנה. כמו כן יש לבדוק את שאלת המיסוי, כיון שרשום המסים עלולה לראות בכך תמורה, שכן נותן המתנה נפטר מתשלום המשכנתה.

הסכם הלוואה בין הורים לילדים

חלק מרכזי בכל תכנון העברת נכסים בין דורית הוא הסכם הלוואה בין הורים לילדים. בתכנון בעזרת עורך דין צוואות וירושות ניתן לערוך הסכם הלוואה בין קרובים, כך שדירה שנרכשת בעזרת כספי הורים לא תחשב מתנה אלא הלוואה, וכך לחסוך את תקופת הצינון למכירתה.

הסכם ההלוואה מאפשר להורים לעזור לילדים ומאידך לשמור על זכויותיהם. כך יפחתו הטענות של בן זוג לשיתוף בנכסים. כמו כן אם ההורים יהיו זקוקים לכסף הם יוכלו לקבל את ההלוואה בחזרה.

    Call Now Buttonחייגו עכשיו