דירת ירושה

• מס על ירושה
• פירוק שיתוף במקרקעין
• הסכם חלוקת עיזבון
• התנגדות לצוואה
• חובות של נפטר

דירה בירושה

איך יודעים אם יש בעיזבון דירה? אם יש ספק האם לעיזבון יש נכסי מקרקעין, אפשר לפנות לקבל מידע מרשות המיסים אגף מיסוי מקרקעין. אפשרות נוספת היא באמצעות רשם המקרקעין. לפעמים כדי לקבל מידע יש צורך בהוראה שיפוטית ולכן יש לפנות לבית המשפט לענייני משפחה.

מכירת דירת ירושה בין אחים

אחד המקרים הסבוכים של דירה שהתקבלה בירושה הוא כאשר יש מחלוקות בין אחים. במקרה זה מתעוררים מחלוקות וסכסוכים בין יורשים. רצוי ללכת לעורך דין צוואות וירושות מקצועי שיבדוק עבורכם את האפשרויות השונות כמו הסכם בין יורשים, או הסתלקות מירושה, העברה ללא תמורה, פירוק שיתוף בין יורשים או מכירה לאחד האחים. עורך דין מומחה יוכל לייעץ לא רק איך לפתור את המחלוקות, אלא גם לחסוך במיסוי מקרקעין, מס שבח ומס רכישה.

העברת בעלות בדירה לאחר פטירה

העברת דירה בטאבו לפי צו ירושה נעשית לאחר שניתן צו ירושה או צו קיום צוואה. הצו המקוון עובר ללשכת רישום מקרקעין (טאבו). יש למלא בקשה לרישום מקרקעין ולהגיש אותה באופן מקוון לטאבו. במקרים סבוכים כמו רישום ירושה יחד עם רישום עסקת מכר, חשוב לפנות לעורך דין ירושה שיטפל עבורכם ברישום הדירה.

מס ירושה או מס עיזבון

נכון לשנת 2021 אין מס עיזבון או מס ירושה בישראל. לכן עיזבון אינו חייב בתשלום מס עיזבון וכן מי שמקבל חלק מירושה אינו חייב חייב במס ירושה. למרות זאת ישנם מסים אחרים שיש לשים אליהם לב כדלהלן.

מס שבח על דירת ירושה

האם מכירה של דירה שהתקבלה בירושה חייבת במס שבח? קבלת הדירה בירושה אינה חייבת במס ירושה או מס שבח או מס רכישה, שכן אין זה עסקה במקרקעין. אולם מכירת דירת ירושה חייבת לעתים במס.

הורשה אינה עסקה החייבת במס שבח

חוק מיסוי מקרקעין קובע כי כל עסקה במקרקעין חייבת בדיווח ובתשלום מס רכישה ומס שבח למעט פטורים מסוימים. תשלום חובה נוסף שיש במכירת דירה הוא היטל השבחה. אולם מה נחשב לעסקה?

סעיף 4 לחוק קובע כי הורשה אינה נחשבת כמכירה ולכן אינה חייבת בתשלום מס. היורש נכנס כביכול בנעליו של המוריש ומקבל את הדירה ללא שהדבר יחשב כעסקה. לכן כעת רישום הדירה בטאבו באמצעות צו ירושה או צו קיום צוואה, אין צורך להציג אישור מס שבח ומס רכישה.

פטור ממס שבח במכירת דירת ירושה

כמו שכתבנו בפרק הקודם, כל קבלת מקרקעין בירושה אינה חייבת במס. במקרה של דירה, יש גם פטור ספציפי במכירתה.

מכירת דירה שהתקבלה בירושה אינה חייבת במס שבח בתנאים מסוימים, ובמקרים אחרים כן תהיה חייבת במס. יצוין כבר עתה כי אין הבדל בין מקרה בו הדירה נמכרת ע"י היורש לאחר שנרשמה על שמו בלשכת רישום המקרקעין לבין מקרה בו היא נמכרת לפני הרישום, למשל מכירת דירה על ידי מנהל עיזבון.

הפטור במכירת דירה שהתקבלה בירושה הוא בנוסף לפטורים אחרים, כמו מכירת דירה יחידה.

סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי יורש שמוכר דירה שקיבל, אינו מחויב במס שבח בהתקיים ארבעה תנאים מצטברים:

1. הדירה מוגדרת כדירת מגורים מזכה.
2. המוכר הינו בן זוג, או צאצא, או בן זוג של צאצא של המנוח (הורה שירש דירה מילדו לא יקבל פטור).
3. למוריש היתה לפני פטירתו רק דירה מגורים אחת.
4. אם המנוח היה בחיים, הוא היה פטור ממס במכירת דירה זו באותה עת.

שימוש בפטור זה נפוץ במקרה בו ליורש יש דירה נוספת והוא אינו יכול למכור את הדירה בשימוש בפטור של מכירת דירה יחידה.

חשוב להדגיש כי פטור זה מוגבל לסך 4,500,000 ש"ח, אך על תמורה מעל סכום ישולם מס.

חישוב מס לינארי

במכירת דירה ללא פטור ממס שבח, ניתן לבקש חישוב של המס בחישוב לינארי מיקל. כלומר השבח שנוצר יפרס באופן אחיד על פני השנים בהם החוזקה הדירה על ידי המוריש והיורש, וישולם מס רק בגין השבח שנוצר החל משנת 2014. לכן גם במכירת דירה ירושה ללא פטור, ייתכן שגובה המס יהיה נמוך, במיוחד אם הדירה נרכשה לפני שנים רבות.

חיוב במס שבח במכירת מקרקעין שהתקבלו בירושה

מכירה של מקרקעין שאינם דירה, או מכירת דירה ללא פטור במס שבח (כגון שהיו למוריש 2 דירות), מחייבת בתשלום מס שבח. 

מועד הרכישה – במקרה זה חישוב מס השבח יתבצע לפי המועד בו קנה המוריש ולא מועד ההורשה, שכן כאמור, היורש נכנס בנעלי המוריש. אולם, אם המוריש נפטר לפני 1.4.1980, שווי ההורשה הוא כן יום הפטירה. הסיבה לכך היא שלפני תאריך זה, היה מס עיזבון בישראל. 

הוצאות – במסגרת ההוצאות יחושבו הוצאות שהוציאו המוריש והיורש לצורך הנכס. 

שיעור המס – אחוז המס הוא בהתאם לשינויים שנעשו במשך השנים כפי שנקבע בסעיף 48א לחוק.

מכירת חצי דירה שהתקבלה בירושה

האם ניתן למכור חצי דירת ירושה, כיצד עושים זאת ומהי חבות המס במכירת חצי דירה?

נתחיל במהות, אין בעיה למכור חלק מדירה שהתקבלה בירושה. מהבחינה המשפחתית עדיף למכור ליורש אחר ולא החוצה, כדי לא להחליש את כוחו של היורש האחר. אך במדיה שהדבר אינו מתאפשר או שלא מגיעים מחיר מוסכם ניתן למכור חלק מהדירה לרוכש חיצוני. דבר זה עלול להוביל בסופו של יום לפירוק שיתוף בדירת ירושה ויכול אף לגרום לסכסוכים בין היורשים.

מבחינת דיני המס זו מכירה כמו מכירת דירת ירושה שלמה. אם המוכר עומד בתנאי הפטור, הוא יקבל פטור ממס שבח במכירת חצי דירת ירושה.

מכירת דירת ירושה תוך שנתיים

לפני מספר שנים הייתה הצעת חוק, להחיל מס ירושה על דירה, באופן הבא. הוצע להגביל את הפטור מס שבח במכירת דירה שהתקבלה בירושה לשנתיים, כאשר לאחר מכן יחול מס בעת מכירה. הצעה זו נועדה כדי להגדיל את היצע הדירות, אך לבסוף נגנזה ולא יצאה לפועל.

מכירה לפני צו ירושה

טרם שניתן צו ירושה אינכם לבצע עסקה בדירה. אם הוצג כי פלוני ואלמוני הם היורשים, ונחתם עימם הסכם ולבסוף אלו היורשים בצו הירושה, ההסכם תקף והכל בסדר. אולם קרו כבר מקרים בהם הוגשה התנגדות לצו הירושה, והתברר שיש עוד יורשים שמסרבים למכירה.

לכן לא ניתן ליתן כסף לפני צו ירושה וגם אסור להסתמך על עסקה זו בקניית או מכירת נכסים אחרים על ידי היורשים-המוכרים או על ידי הקונים. 

פתרון אפשרי הוא מכירה מותנית בו יופקד מקדמה אצל עורכי הדין של שני הצדדים, עד למתן צו ירושה.

מה קורה כשיש הרבה יורשים?

במקרה זה יותר קשה לבצע עסקה, שכן כל אחד מושך לכיוון אחר. אחד מעוניין למכור, השני להשכיר והשלישי חושב שיש לו זכות לגור בדירה. יש כמה פתרונות:

• לכתוב צוואה, בה ניתן להגדיר מי יורש את הדירה ומי יורש נכס אחר, ובכך להקטין את מספר היורשים, ולהקל על מימוש הירושה.
• לערוך הסכם חלוקת עיזבון בו כל יורש מקבל נכס אחר. כדי לקבל פטור ממס, חשוב שההסכם יבוצע לפני חלוקת עיזבון, רק בין היורשים, ושלא יהיה תשלום מכסף שאינו חלק מהעיזבון. תשומת לב, מכיון שצריך לעשות את ההסכם לפני חלוקת העיזבון, סכסוכים בין יורשים ואחים עלולה לעכב את ההסכם, ולגרום לכך שבסופו של דבר הם יצטרכו לשלם על העברות ביניהם.
• לבצע פירוק שיתוף בין יורשים, אף שזה יגרור חיובים במיסוי מקרקעין.
• מינוי מנהל עיזבון שיטפל במכירת הדירה וחלוקת התמורה בין היורשים, תחת מטרית והנחיות בית המשפט.

מס רכישה במתנה לעומת ירושה

קבלת דירה בירושה פטורה ממס רכישה או מס שבח. לעומת זאת אם המנוח נתן עוד בחייו דירה ליורשים, הם חייבים בתשלום מס רכישה בשיעור שליש ממה שהיו משלמים אילו רכשו את הדירה.

גם במכירת דירת מתנה יש זמני צינון לקבל פטור של מכירת דירה יחידה, לעומת מכירת דירת ירושה שאין זה מועדי צינון.

מכירת דירה ירושה בפטור ממס שבח

מי שמוכר דירה שקיבל בירושה הוא פטור ממס שבח בהתקיים ארבעה תנאים:

• זו דירת מגורים מזכה.
• המוכר הוא בן זוג, צאצא, או בן זוג של צאצא של המוריש.
• הדירה הנמכרת היתה דירתו היחידה של המוריש.
• אם המוריש היה מוכר, הוא היה מקבל פטור.

אופן נוסף המוכר יקבל פטור, אם אין לו עצמו דירה נוספת. במקרה זה יכול להשתמש בפטור של מכירת דירת מגורים יחידה. כך יכול להיות מקרה בו יורש אחד מקבל פטור ממס שבח ויורש אחר יחויב במס.

פירוק שיתוף בין יורשים

אם היורשים לא עשו ביניהם הסכם חלוקת עיזבון, והם לא מצליחים להגיע להבנות, הם נאלצים לעשות פירוק שיתוף בדירה שהתקבלה בירושה. פירוק שותפות בדירה יכול להתבצע בהסכמה בעזרת עו"ד מקצועי. לחילופין יצטרכו היורשים לפנות לבית המשפט בתביעה לפירוק שיתוף בדירת ירושה.

בנושא זה חשוב להיזהר מטענת דיירות מוגנת של יורש שגר בדירה טרם פטירת המוריש. אמנם בתי המשפט נוטים להגביל את המקרים בהם תתקבל טענה של זכות דייר מוגן, אך הטענה עלולה להתקבל או לעכב את הפירוק. לכן חשוב להיעזר בעו"ד מומחה לירושה לצורך פירוק השיתוף.

שאלות ותשובות בנושא דירה שהתקבלה בירושה