מהו פירוק שותפות במקרקעין
פירוק שותפות בדירה או מקרקעין אחרים זה הליך שנועד למנוע הנצחת מצב שבו קשורים בעלי זכויות במקרקעין, ואינם יכולים למצות את הפוטנציאל שלו ולהנות ממנו. אחד מהליכי הפירוק הנפוצים הם פירוק שיתוף בעיזבון למשל בדירת ירושה.
כך למשל מקרה נפוץ הוא יורש מסרב למכור דירה. אם אחד היורשים מבקש למכור דירה שהתקבלה בירושה, ואילו אח אחר מעוניין להשכיר את הדירה שהתקבלה בירושה, ללא פירוק השיתוף בין היורשים, שניהם לא יוכלו ליהנות ממנה.
פירוק שותפות במקרקעין בין אחים או יורשים אחרים, רצוי שתעשה בהסכמה. הסכמה חשובה לא רק כדי לקדם את ההליכים, אלא גם כי זו הדרך הראשונה והרצויה על פי חוק המקרקעין. במידה שאין הסכמה יש להגיע להליך של תביעת פירוק שותפות.
חשוב לזכור במסגרת הליך זה, אם לא מגיעים להסכמה, ומגיעים לפירוק ללא הסכמה, חלק מהשותפים עלולים להינזק בגלל נושאי מיסוי מקרקעין (ראה פירוט במאמר על מס ירושה). כך למשל חלקם נאלצים למכור את המקרקעין, כאשר היה עדיף להם להמשיך להחזיק בו.
תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין
כאמור, ללא הסכמה בין השותפים, דבר שקורה פעמים רבות, יש להגיש תביעה לפירוק שיתוף.
חוק המקרקעין קובע שלוש אפשרויות לפירוק השיתוף:
- פירוק בהסכמה – העדיפות הינה לחלוקה מוסכמת בין השותפים או היורשים.
- חלוקה בעין – אם הוגשה תביעה ואין הסכמה, הדרך המועדפת היא חלוקה בעין או רישום בית משותף.
- מכירה בכינוס נכסים – הדרך השלישית היא מכירה למרבה במחיר.
בין שיקוליו בית המשפט לוקח בחשבון את ההפסד של הצדדים, וכן נתונים נוספים כמו קשר סנטימנטלי. לאחר דיון בית המשפט יתן צו פירוק שיתוף בדרך מסוימת. אם נקבעה מכירה, בית המשפט יטיל את התפקיד על כונס נכסים אשר יבצע התמחרות לצורך מקסום המחיר.
התמחרות כונס נכסים
כאמור פעמים רבות, מגיעים למצב של מינוי כונס נכסים, והתמחרות בין השותפים, יחד עם מציעים מבחוץ.
כונס הנכסים צריך לפרסם את המקרקעין לכל המרבה במחיר. לאחר מכן נערכת בדרך כלל התמחרות בין המציעים ובין השותפים. מי שמציע את המחיר הגבוה ביותר זוכה בנכס.
פירוק שיתוף בין יורשים
פירוק שיתוף בדירה בירושה הוא מקרה מיוחד של פירוק שותפות במקרקעין. זאת מכמה סיבות: הקשר הסנטימנטלי של היורשים לנחלת אבותם, הרצון לסיים את הסכסוך בדרכי שלום, האמוציות המשפחתיות, ועוד.
יורש מסרב למכור דירה – אחת הטענות העיקריות בנכסי עיזבון היא שיש ליורש יש זכות מכוח סעיף 115 לחוק הירושה. סעיף זה קובע שיש לבן זוג, ילד או הורה של המוריש יש זכות לגור בדירה בה התגורר לפני כן עם המוריש, לתקופה מסוימת, תמורת תשלום דמי שכירות.
טענה נוספת של בן משפחה היא שהוא דייר מוגן קלאסי. בדירת ירושה עולה פעמים רבות טענה מיוחדת על בן משפחה שהוא דייר מוגן, ובעל זכות מגורים לכל החיים, ואף לאחר מכירת חלקי השותפים בדירה הוא ישאר לגור בה מכח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר. על הצדדים האחרים להתמודד עם טענות אלו.
במקרה של ירושה יש לשקול בעזרת עורך הדין הגעה לפתרונות מוסכמים אחרים. כגון מכירת דירת ירושה בין אחים, שאח אחד יקנה מהאחרים. פתרון נוסף הוא הסכם חלוקת עיזבון. ישנם מקרים של סכסוכי ירושה בין אחים, בהם אחד היורשים מחליט לבצע מכירת חצי דירה שהתקבלה בירושה. הקונה, בדרך כלל אחד שיודע מה הוא עושה, ינסה אחר כך לרכוש את יתרת הדירה מיתר היורשים.
עקב המצב המסובך במקרקעין בירושה גובר הצורך בייעוץ משפטי של עורך מומחה כדי לעמוד על זכויותיכם ולקבל את המגיע לכם במהירות ויעילות.
כמה עולה פירוק שיתוף וכמה זמן לוקח?
במסגרת עלויות הפירוק יש לקחת את ההוצאות הבאות:
- שכר עורך דין בתביעה או הגנה.
- שכר כונס נכסים.
- אגרת בית משפט.
- עלויות רישומים ואגרות טאבו.
כמה זמן לוקח לפרק שותפות במקרקעין
לגבי השאלה כמה זמן לוקח פירוק שיתוף במקרקעין, התשובה היא שלהליך משפטי דינמיקה מיוחדת, והרבה תלוי בהתנהלות הצדדים. למרות זאת ניתן לומר שבדרך זהו לא הליך שלוקח שנים ארוכות, ובית המשפט משתדל לקצר את הזמן בין ההליכים, על מנת ליתן פסק דין מהיר, וכך הצדדים יפגעו פחות מממצב ההקפאה עקב ניהול התביעה.
כאשר מדובר ביורשים, חשוב לשים לב מתי וכצד נעשה הליך הפירוק. תכנון נכון, למשל עריכת הסכם חלוקת עיזבון, יכול להביא לחסכון ניכר במיסים.
פרמטר נוסף הוא האם ההליך מבוצע על ידי מנהל עיזבון והאם נעשית התמחרות.
הליך בהסכמה הוא מהיר ביותר, וכולל חתימה על הסכם מסמכי דיווח למיסוי מקרקעין והעברה בטאבו.
לעומת זאת כאשר אין הסכמה, יש להגיש תביעת פירוק שיתוף במקרקעין. כמו כל הליך משפטי יעלו טענות שונות האם לפרק ובאיזה דרך, כגון חלוקה בעין או מכירה. לפרטים נוספים היכנסו.
